416天府花园
又港青州分公司的大会议室司的一众高层都在座熙洲加从香港飞过来的财务总监和从中州飞过来的程宜兰冯一眉楼铮永和现在直接负责七中项目的陈征坐在后面靠墙一圈的是他们手下的一众经理。
七中的楼盘现在暂定名为“天府花园”已经定下来国庆节开盘。江之寒把负责项目的所有中层和高层经理都召到青州就是要为最后的方案定调子同时也算是一个誓师动员大会离开盘倒计时只有不到半年的时间。
“天府花园”的销售对江之寒有几重的意义容不得有任何的闪失。
第一条这是公司进入房地产开领域的第一个项目也是检验江之寒制定的战略方向和开理念的第一炮。汉港开和冯承恩二舅合作的类似项目在青大附中和荆城的两个盘明年初大概就能竣工接下来是中州实验中学的那个盘过了明年春节大概可以完成。其它拿下批地准备开始施工的还有两个正在谈判有意向的还有三个项目。也就是说公司参与在建的有四个楼盘还有两个正准备开始。以江之寒原有的设想他是不准备一开始就把摊子铺的这么大但冯承恩二舅下面的九龙集团财大气粗资金和总体策略是他们在主导才会有现在这个局面。江之寒这个整体的构思。要先在“天府花园”的销售上经受考验：购房的人会不会接受这个推销的理念潜在购买人群是否有这样的购买力如此种种。如果这第一炮打响了对以后的工作的借鉴对公耳内部的士气鼓舞不言自明有多重要的意义。
这第二条呢“天府花园”和公司参与的其它楼盘不太一样。从资金上来说是冯承恩拿他名下私人的基金投进来的而汉港不仅出力出人而且也走出了不少资金。尤其是后期预算支以后后续增加的资金是江之寒投进来的他在这个项目上占有的股份差不多和冯承恩对开分量之重不是其它的项目可以比拟。另外一个不同之处在于“天府花园”的开有七中的全力配合江之寒和温校长黄阿姨之间的战略联盟不可能在别的地方复制。从这一点上讲这里是他占了很大优势之处所以更容不得失败。
从更大的格局来看“天府花园”对公司的意义还不只在于它本身售卖收取的回报。迄今为止江之寒在中州的实业和不动产投资除了书店以外都集中在七中这方圆不大的所在。七中外面那条城区主干道两面延伸大概一千米的地界集中了公司的两家中高档酒楼一家高档的甜品店。这三年来江之寒在这里投入了血本靠七中校门的这一边所有沿街的店铺都是他经营或者拿下十年的经营权然后转租出去的。对面沿街的店铺他也投钱置换买了一处作为“方家宫廷菜馆”的产业还出钱租赁了两处进行了重装修然后转租出去。
随着这条路北边尽头那座大江三桥的开通运行这一块儿地界的价值已经升了不少。现在江之寒想要规划的是。进一步的把这周边的地价往上抬。前几年他不仅在这里建了三个中高档的餐饮店还想方设法把在中州和偃城鼎鼎大名的老店得月楼偃城老字号和三江食府都召到这边开了分店。迄今为止。这不长的一条街上已经聚集了六家中高档的酒楼餐馆成为中州城区的一个中高档的饮食中心。从地理位置上看七中门前的这块地坐车去市中心只有七八分钟的路程大桥开通以舟两个隔江相望的区过来的交通更加方便慢慢的开始成为交通四通八达的枢纽所在。
如果在这里能开出一处高档的楼盘然后慢慢带动周边的拆迁改造。以及配合政府的政策拉动手里不动产的价格带动几家店的消费。会成为“天府花园”的一个辐射效应。所以天府花园不是一个独立的存在而是江之寒想要倚靠的一个平台
这最后一条温校长和江之寒手里还有一大片地就是和“天府花园”遥遥相望的往外扩容后的北山坡。在那里江之寒规划的是一处更高档的楼盘。但如果“天府花园”不能成功这个梦想会被浇上一盆大大的冷水。
因为成败关系重大又是第一个开始销售的楼盘再加上短期内资金流动的压力不算很大江之寒定下来在楼盘完全完工而且内部进行初装修以后再正式开盘时间就定在国庆节前后。
从小区设计的角度讲天府花园是体现了现在中州少有的特色。绿化和环境是最大的卖点之一在每平米绿化投入上最后达到了一百五十元钱在这今年代的中州楼盘开中已经达到顶级。整个楼盘虽然处于校园中看出去就是操场和教学楼但通过巧妙的设计利用大树和密植的灌木丛小区坐落在山坡上和七中的校国是完全隔离的。小区的出口开在后面通过一条新拓宽的路从主干道引进来。
小区里面最引人注目的一处景观是中轴线处一条人造的顺着地势从上到下的小溪然后水流被抽回去循环往复。沿着小溪的两边是移植过来的梧桐树不同的地处还有几座横跨小溪的小拱桥。
天府花园走的基本上是大户型的路子三种户型在这个时候都算是相当大的户型。作为拉动它附加价值的七中这三年在温校长主政和大量资金的投入下一年一个大跨步。现在已经稳稳的居在一中之后。和实验附中争夺中州第二名校的位置。去年七中培养出了两名进入国际奥林匹克数学和物理竞赛国家队的选手经过电视台和晚报反复的轰炸宣传知名度又上了一个新台阶。
温校长带有侵略性的说到根本上是用钱买顶尖教师和学生的做法。不是没有引起反弹。在市教育局内部对于他这种挖墙脚的行径。其它几所名校一开始几乎是群起而攻之事情甚至被闹到市政府的办公会上。依靠在教育局强大的同盟这个事情最后基本被定性为学校自身的商业行为只要没有违规违法教弃局采取睁一只眼闭一只眼的态度。
三年以后风向有所变化几乎所有中州的名校都开始有样学样。采取类似的举措大举的吸纳优秀教师和顶尖学生深受其苦的其实是郊区郊县的一些升学率很高的县立中学因为在财政能力上没法和它们竞争。通过这样的像私有企业一样的资源调配“旨时形成了个强者更强弱者更弱的局面。由千六兆孙以不仅在教育局而且在政府里面有盘根错节的关系校内多权贵的子女话语权极大。所以现在谁要攻击这样的举措他们会联起手来坚决捍卫既得利益。
在这种情况下七中占了几个优势一是地理位置的优势。如江之寒以前所预计的除了实验中学。中州没有别的名校在这一点上可以和七中竞争。另一点当然是早一步进入这个市场实施这些举措的时间优势。早动一步。进入到一个良性循环升学率和尖子生比例逐年提高再加上宣传上的推波助澜市局的力挺七中脱颖而出看起来好像是挺自然的一件事。
两年市委市政府领导小孩儿进入七中初中部和高中部以及七中附小的人数几乎是翻着倍数在增长这也给了温校长更大的话语权。
在绿化进入七中的名校效应这两大卖点之外江之寒主推的第三条就是安全。有钱了就得防着被惦记就需要一个能保护私人空间的地方。
在严防外人进入区和充分尊重业主的个人*这个平衡上面争取做到一个。好的平衡。除了号称真正经过军事化管理练的保安队伍。当地派出所在区外面十几步路的地方就设有一个派出点这当然要感谢林志贤的配合区提出的概念是“零分钟出警”就是所谓的警察到场和报警几乎是没有时间差的当然这是有吹牛的成分在里面。
天府花园这个项目江之寒是交给程宜兰总领冯一眉和陈征直接负责天。到了中后期他个人参与的程度相对较少基本上就是对大的方向提提建议拍拍桓。实际上。江之寒基本上是尊重了他们的实施方案没有做任何大的修改。
和其它项目一样宣传营销是江之寒最重视的环节之一。天府花园的宣其营销是冯一眉领头的这也是她的老本行。她把宣传的重点集中在几个环节：平面广告方面。她最看重的是中州机场。从登机口到大厅的大约八百米的走廊被租下来布置了多幅“天府花园”的彩色大幅平面广告。冯一眉主打的口号是：享闹市幽静豪华助子女成龙成凤。冯一眉的思路是如今这个时候坐飞机还是属于比较有钱人的消费所以应该是潜在购买人群比较集中的地方。
冯一眉砸下资金以后会用来配合开盘的另一处主宣传基地就是闹市妊州百货公司和对面的中州市商业大厦。她准备在两栋中州市中心标志性的大厦上用大的落地广告横幅来造势应该会是吸引眼球的最好地方。
其它辅助性的宣传从电视。电台到报纸都会有相应的配合完整的方案市场部已经拿出来经过了审核到只等开始实施。作为江之寒大本营的中州晚报到时候会起到核心的作用不仅会刊登广告还会有很多配合好的软广告出现在副刊上面。
冯一眉汇报完毕之后最后一个言的是陈征。他重点提到两件第一件是关于内部销售的问题。“天府花园”不是高层建筑六栋楼第共只有三百多套房源。除去还给七中作教师住房的作为商品房销售的一共有大约两百八十套。经过商议计算大概七十五套被拿出来作为内部销售的房源公司内部中高层。外部的关系户都可以用基本价购买到时候转手的利润是很可观的。此举也是为了提前回笼一部分资金。
公司用银行贷款和九龙集团拆借的资金已经把七十五个单元以基本价购回然后用和售价作为抵押到工商行贷了三千八百万投入到实验中学正在开建的项目。和九龙商议以后江之寒本着加大投资中州的基本精神江在实验中学项目上把自己的股份从原来百分之十二提高到了百分之四十四。
第二件事是关于在楼盘开盘的时候计划举行一个顶楼四个单元的拍卖的相关事宜。这个点子。是江之寒提出来下面市场部的人细化以后提交的。
在最上面两栋住宅的顶楼是配置的大户型并且带有规划好的屋顶花园的四个单元是天府花园皇冠上的明珠价格自然与其它的单元不可同日而语。为了保护这四个单元的私密性只有电梯可以到达顶楼他们所在的位置楼顶花园的其它部分还是像其他业主开放的而且需要刷卡才能到达顶楼保证在这里住家的人的绝对私密。
江之寒提出对这四个单元槟弃定价销售搞一个拍卖竞价的活动。主要也是一个吸引眼球的噱头。竞价拍卖的活动当然会邀请一众所谓的社会名流和先富起来的同志们参加希望通过良性竞争能拍出个好价钱。
关于这个拍卖活动有很多细节要去落实包括联络社会名流包括整个活动的造势和流程设计拍卖师的邀请如此等等。这次会议。陈征提交了一份完整的计利书。包括活动整个的细节设计。只要江之寒为的高层拍板同意拨出款项。就准备开始着手落实。
陈征笑着说：“内部销售的七十五套房源我们推出不久现在已经有四十套出手。所以开盘之前绝对可以保证销售完毕。不过那四套豪宅虽然我们也有底价。大概是没有人敢于问津的。”
这时候正式会议已经结束中层们都散去留下核心的几个人说话。
冯一眉说：“江总应该可以保证一套。”
江之寒笑道：“我害怕到时候卖不出去出丑。你们可要把媒子找好。没有人要的话只好自己消化了。如果出现这样的情况冯经理和陈经理你们俩负责消化一套。”
陈征苦脸冯一眉娇笑着说：“老板原来是想给我们加薪了现在的薪水不吃不喝三十年我们俩也付不起那钱呀。”
江之寒说：“销售情况好的话立马给你兑现奖金和提成。如果卖不出去你就别想了。那套房子就是你未来五十年的工资”
大家说笑了一阵江之寒说：“冯先生说他至少保底要一套你们可以算一套在我头上。不过如果价钱卖的好我就不要了谁愿意出大价钱就给谁吧。人家是买房买成房东我可不愿意建房最后把自己建成房东。大家好好努力吧”
多谢支持！
这周末是本书上载一周年周六下午２点我会在上欢迎大家来聊聊。号是肢弦羽
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从更大的格局来看“天府花园”对公司的意义还不只在于它本身售卖收取的回报。迄今为止江之寒在中州的实业和不动产投资除了书店以外都集中在七中这方圆不大的所在。七中外面那条城区主干道两面延伸大概一千米的地界集中了公司的两家中高档酒楼一家高档的甜品店。这三年来江之寒在这里投入了血本靠七中校门的这一边所有沿街的店铺都是他经营或者拿下十年的经营权然后转租出去的。对面沿街的店铺他也投钱置换买了一处作为“方家宫廷菜馆”的产业还出钱租赁了两处进行了重装修然后转租出去。
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三年以后风向有所变化几乎所有中州的名校都开始有样学样。采取类似的举措大举的吸纳优秀教师和顶尖学生深受其苦的其实是郊区郊县的一些升学率很高的县立中学因为在财政能力上没法和它们竞争。通过这样的像私有企业一样的资源调配“旨时形成了个强者更强弱者更弱的局面。由千六兆孙以不仅在教育局而且在政府里面有盘根错节的关系校内多权贵的子女话语权极大。所以现在谁要攻击这样的举措他们会联起手来坚决捍卫既得利益。
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关于这个拍卖活动有很多细节要去落实包括联络社会名流包括整个活动的造势和流程设计拍卖师的邀请如此等等。这次会议。陈征提交了一份完整的计利书。包括活动整个的细节设计。只要江之寒为的高层拍板同意拨出款项。就准备开始着手落实。
陈征笑着说：“内部销售的七十五套房源我们推出不久现在已经有四十套出手。所以开盘之前绝对可以保证销售完毕。不过那四套豪宅虽然我们也有底价。大概是没有人敢于问津的。”
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江之寒笑道：“我害怕到时候卖不出去出丑。你们可要把媒子找好。没有人要的话只好自己消化了。如果出现这样的情况冯经理和陈经理你们俩负责消化一套。”
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江之寒说：“销售情况好的话立马给你兑现奖金和提成。如果卖不出去你就别想了。那套房子就是你未来五十年的工资”
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